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特定資産の買換えについて

恵比寿から12分の税理士・会計事務所、吉田一仁税理士事務所です。

本日は、特定資産の買換え特例の大幅な見直しについてお話したいと思います。

特定資産の買換え特例とは、保有不動産等(土地等及び建物等)を売却し、
一定の要件を満たす不動産等(土地等、建物、構築物、機械及び装置)に買換えた場合には、
最大、譲渡益の8割まで課税の繰り延べ(圧縮記帳)ができる制度です。

※圧縮記帳とは
圧縮記帳とは、課税上の配慮から一定の要件を満たす固定資産の取得時に、
固定資産の評価額(簿価)を減額して計上する手続きのことをいいいます。

これは、本来実現している所得と相殺するための減額処理であり、
この減額処理により課税額が減少されることになります。

昭和の高度成長期から平成の現在に至るまで、有効な資産活用及び設備投資を可能にする
利用価値の高い制度として、長らく不動産税制の中心に君臨してきました。

しかし近年、国内産業の空洞化等により制度の有用性に陰りが見えたのでしょうか、
平成23年度の税制改正において、この特定資産の買換え特例制度については
大幅な見直し改正がなされました。(震災特例法は除く) 

そこで、この特定資産の買換え特例制度の主な項目の改正内容を
法人税を中心に確認していきます。

(1)既成市街地等から外への買換え

※既成市街地等とは
既成市街地等とは、首都圏・近畿圏・中部圏にある一定の区域をいいます。
既成市街地等と定められている区域は、【既成市街地等の範囲】をご参照ください。

この買換えは、「1号買換え」とも呼ばれ、地方経済の活性化に最も活用されてきた特例です。

今回の改正では、農林業以外の買換資産についても、3大都市圏の近郊整備地帯等及び
政令指定都市の市街化区域内に限定され、また、譲渡資産から店舗が除かれました。

なお、この特例は平成26年3月末まで延長されています。

(2)土地有効利用のための買換え(改正前旧法11号、12号、13号買換え)

この買換えは、「立体買換え」と呼ばれてきたもので、所有の土地をデベロッパーに譲渡・
その土地の上に建設された中高層マンションに買換える、別名「等価交換方式」ともいわれ、
土地の有効利用に活用されてきました。

しかし、今回の改正で、この特例は平成23年6月30日をもって廃止になりました。
(経過措置で6月30日前に旧法に基づき譲渡した資産については、改正前の買換特例が適用されます)

なお、個人所得課税においては、立体買換えの特例は引き続き存続しています。

(3)10年超長期保有資産の買換え特例

改正前の旧法では「17号買換え」とも呼ばれ、譲渡資産や買換資産に地域要件がなく、
使い勝手もよく、もっとも利用されてきた特例ですが、今回の改正では期限の延長はなく、
譲渡の期限は平成23年12月31日までとなっています。

平成24年度の改正で期限延長が認められるか否かは未定です。

この特例の適用を検討されている方は、平成23年度中の譲渡が確実かもしれません。

なお、個人所得課税でも譲渡期限は平成23年12月31日までと同じになっています。

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