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高層マンションを利用した節税

代々木から12分の税理士・会計事務所、
吉田一仁税理士事務所です。

本日は、高層マンションを利用した節税についてお話したいと思います。

平成27年からの相続税の基礎控除の圧縮で、相続税の課税対象者は全国平均で1.5倍に増加し、
都市部では2~3倍に増えると予想されています。

そのような状況に合わせて、相続税に関する新聞・雑誌・ネット等のマスコミでの特集、
セミナー等の企画、出版物の発行が急増しています。

それらの中で最高の節税策として、どれもが取り上げているのが高層分譲マンションです。

マンションの各戸の相続税評価は、土地については敷地の評価額に対する専有床面積比、
建物については固定資産税評価額です。

固定資産税評価額も、建物の全体の評価額に対する専有床面積比で決められています。

超高層マンションの場合の取引価格では、眺望の要素が大きな意味を持ち、
最高層階の好位置の物件は下層の低価格物件の2~2.5倍の坪単価となっています。

相続税評価は、マンションの取引価格の形成要素を無視してなされるので、
低層階でも高層階でも評価額の坪単価は同じです。

1億円の最上層階物件の相続税評価額が2000万円という価額乖離の異常現象の発生は、
普通のことになっています。

40階建分譲マンションの最上階の部屋を1億円で買い、
子供に相続時精算課税の特例を使って生前贈与します。

評価額が2500万円以下なら、贈与税は無税です。

その後、子供がこの部屋を1億円で売ったとしても、譲渡所得税も無税、
将来の相続税に取り込まれる金額も2500万円以下。

子供の手元には1億円の現金が残ります。

過激で鮮やかな相続税節税策です。

以前のバブル期とは異なり、新たに借り入れをして
不動産を買おうという提案は、さすがに目に付きません。

しかし、中長期的には予想に反したマンション価格の下落はあり得ることです。

固定資産税評価額や相続税評価額の評価基準が、突然変わることもあり得ることです。

また、高価格物件は買い手が限定されるので売り抜けが容易ではなく、
貸家にするような場合の空室リスクも高く、利回りも相対的に低くなります。

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